Как продать неприватизированную квартиру?

В средствах массовой информации, а также на различных досках объявлений нередко можно встретить предложения по продаже неприватизированных квартир. многие потенциальные покупатели тут же задаются вопросом, а возможны ли вообще такие сделки и если да, то на каких основаниях?

Сразу ответим — да возможно, но не стандартным способом, а по определенным схемам, которые часто проводятся на грани закона, а иногда и за ней. Поэтому следует учитывать, что сделки по купле-продаже неприватизированного жилья имеет свои особенности и нюансы, о которых необходимо знать.

Статус неприватизированного жилья

Причин почему владельцы такого жилья его не приватизируют существует достаточно много, вот основные из них:

• нежелание лишиться законного права на приватизацию, которым можно воспользоваться только единожды;
• отсутствие средств;
• нежелание тратить свое время на хождение по инстанциям;
• нет времени из-за постоянной занятости на работе;
• нежелание терять возможность бесплатной замены любого газового или сантехнического прибора вышедшего из строя;
• ремонт в квартире осуществляется за счет государства;
• семьи, проживающие в государственной квартире, при сносе дома получают отдельное жилье согласно действующим нормам;
• имея задолженности перед банком или другими финансовыми организациями по кредитам, выселить из квартиры должника не имеют права, так как она не может выступать залоговым имуществом или быть использована в качестве оплаты долга.

Как продать неприватизированную квартиру?

Если необходимо продать неприватизированную квартиру, то это можно сделать несколькими способами:

1. Первый — через совместную приватизацию вместе с покупателем.
2. Второй — через процедуру обмена.

Приватизируем квартиру совместно с покупателем

Продажа квартиры через совместную с покупателем приватизацию является достаточно распространенной и часто применяемой процедурой. Это объясняется тем, что при таком варианте вероятность нарваться на мошеннические схемы минимальна.

Продать социальную квартиру через совместную приватизацию вполне реально, особенно в тех случаях когда покупатель заинтересован в проведении сделки купли-продажи именно по этому объекту,готов подождать необходимое время для оформления приватизации и может заплатить, внеся требуемую сумму в качестве залога. Ведь не секрет, что зачастую у человека, нанимающего социальное жилью просто нет на это собственных средств.

Процедура по такой продаже выглядит следующим образом:

• во-первых, чтобы сделку купли-продажи необходимо с самого начала выяснить подлежит выбранная квартира приватизации или нет,
• во-вторых, узнать не находится ли она в ведомственном доме или в военном городке,
• в-третьих, не является ли дом аварийным и подлежащим к сносу.

Если здесь все в порядке, то можно переходить непосредственно к приватизации.

Сначала в районную администрацию необходимо подать пакет документов, в который входят:

1. Гражданские паспорта всех лиц зарегистрированных по данному адресу.
2. Справку с ЖЭКа о составе семьи и жилищной квоте.
3. Если имеются несовершеннолетние дети, то свидетельства о их рождении.
4. Чеки «Жилье» (при их наличии).
5. Документы подтверждающие права на льготы.
6. Заявление. Заполняется на выданном в райадминистрации бланке и подписывается всеми лицами, которые зарегистрированы по конкретному адресу.

Главными минусами при таком варианте является довольно длительное время, которое требуется для процедуры оформления. И то, что не всегда покупатели согласны давать в залог относительно большие суммы, чтобы оплатить все сборы.

К тому же покупатель должен быть заинтересован в конкретном объекте, а это обычно либо очень выгодное расположение или изначально заниженная цена. Зато в результате проведения такой сделки покупатель получает в собственность приватизированное жилье и все это осуществляется в рамках действующего законодательства.

Осуществляем обмен

Продажа неприватизированной квартиры через обмен имеет ряд юридических тонкостей, а сам процесс является достаточно сложным. Зато сделка проходит гораздо быстрее чем при совместной приватизации. Рекомендуется решаться на продажу социального жилья с помощью обмена только при сотрудничестве с известными и надежными агентствами недвижимости.

Сделка проводится в несколько этапов:

1. Подача объявления, в котором желательно сразу указать, что продаваемое жилье неприватизировано.
2. После того как найдется покупатель, желающий приобрести такую недвижимость, ему будет необходимо купить специальное жилье для проведения процедуры обмена. Часто его еще называют «буфером», и как правило оно принадлежит агентству.
3. Подготовить пакет документов и подать заявление об обмене.
4. Дождаться решения официальных органов, после рассмотрения заявления и проверки документов. Обычно на это уходит около одной недели.
5. При положительном решении, покупатель может регистрироваться по новому адресу, а продавец выписываться. У последнего остается жилье-буфер, которое он должен обратно продать агентству.

К минусам данного способа можно отнести следующие моменты:

• Вероятность нарваться на мошенников.
• покупатели часто с недоверием относятся к таким схемам и неохотно соглашаются на них.
• По закону такие сделки производить запрещается из-за того, что в их результате продавец муниципальной квартиры может остаться вообще без жилья.
• В случае судебного разбирательства доказать что-либо очень тяжело или вообще невозможно ввиду того, что многие документы в реальности являются фиктивными, да и жилье-буфер может существовать только на бумаге.

Главными достоинствами продажи неприватизированной квартиры через процедуру обмена является быстрота оформления сделки и возможность переселиться в муниципальное жилье на вполне выгодных условиях и со всеми вытекающими последствиями.

Подводные камни при продаже

Сделки по продаже-покупке неприватизированной квартире, доли или комнаты в ней имеют свои подводные камни:

• Во-первых, такие схемы нередко используют различного рода мошенники, поэтому при их подготовке и проведении следует быть максимально внимательными. Причем это в равной степени касается как продавца такой квартиры, так и ее покупателя.
• Во-вторых, часто сделки проводятся на грани соблюдения действующих норм и законов, а малейшее отклонение от них впоследствии может привести к признанию сделки недействительной.
• В-третьих, если покупатель ранее использовал право на приватизацию, то новое жилье он приватизировать не сможет.
• В-четвертых, при проведении такой сделки рассчитывать на банковский кредит не стоит.
• В-пятых, покупатель не сможет получить налоговый вычет, если продажа неприватизированной квартиры осуществлялась через обмен, так как формально здесь денежные средства не задействуются.
• В-шестых, обмен неприватизированного жилья на приватизированную квартиру допускается только между гражданами РФ.
• В-седьмых, в сделке может участвовать жилая недвижимость. площадь которой превышает 15 м.

Как подстраховаться?

Чтобы максимально защитить себя при оформлении сделки с неприватизированной квартирой необходимо:

1. Обращаться только к проверенным и хорошо зарекомендовавшим агентствам, которые работают на рынке недвижимости уже достаточно длительное время.
2. Следить, чтобы все действия проходили в правовом поле.
3. Постараться как можно лучше узнать покупателя и по возможности убедиться в подлинности его документов.
4. Получая задаток от покупателя обязательно нужно заключить с ним договор в письменном виде, в котором будет указаны основные обязательства сторон после завершения приватизации провести сделку купли-продажи.
5. В договоре, цену квартиру указывайте реальную. Получая от покупателя любые денежные суммы, всегда следует выписывать расписки.

Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами?

Чтобы продать неприватизированную квартиру с долгами необходимо вначале приватизировать жилье и погасить имеющиеся задолженности.

Это самый оптимальный вариант. Чтобы его осуществить, следует найти такого покупателя, который не только согласиться ждать пока недвижимость будет приватизирована, но и оплатить долги и саму процедуру.

Вообще наличие долгов не является препятствием для приватизации квартиры, но на практике все оказывается совсем по-другому. И даже если удается каким-то образом пройти процедуру приватизации, не погашая задолженностей, то вот оформить сделку купли-продажи будет невозможно, так как ее просто не пропустит регистрационная палата, куда необходимо предоставить справки об отсутствии долгов.

В целом схема выглядит следующим образом. У покупателя берется аванс, о чем пишется расписка (можно нотариально заверить). Его размер должен быть таким, чтобы погасить все долги перед ЖКХ и оформить приватизацию или провести сделку обмена.

Плюсы и минусы

Сделки с неприватизированной недвижимостью имеют ряд плюсов и минусов, как для продавца, так и для покупателя.

К достоинствам можно отнести:

• В результате проведения сделки с такой недвижимостью, каждая из сторон может решить свои проблемы. Покупать — приобрести подходящий для него объект, а продавец продавать квартиру, которая находится в муниципальной собственности и при этом, не вкладывая собственных средств.
• При желании сделку купли-продажи можно оформить в течение одной недели.
• Цена приватизированной квартиры на практике оказывается гораздо ниже, чем на аналогичное приватизированное жилье.
• Муниципальная квартира не может находиться под арестом.

К минусам нередко при оформлении такого рода сделок можно нарваться на мошенников. Если сделка проводится с помощью процедуры обмена, то при желании, ее можно легко оспорить в суде. Далеко не все квартиры подлежат приватизации.

Покупатель после оформления сделки не становится собственником приобретенной квартиры, а только получает право на проживание в ней. Прописаться в купленной квартире можно только после того, как из нее будет выписан предыдущий владелец.

Вероятные сложности и полезные советы при оформлении субсидии на оплату ЖКУ

Среди наиболее часто встречающихся проблем при оформлении субсидии на оплату ЖКХ являются:

• неправильно заполненные заявления (в частности не от имени хозяина жилья (владельца ЛС), а от имени проживающего там фактически человека), указывают в заявлении не всех зарегистрированных лиц, указывают фактически проживающих людей, но при этом не зарегистрированных по данному адресу, в графе доходы указывают суммы, которые не соответствуют справкам о доходах или не учитываются дополнительные источники от продажи имущества официальной подработки, процентов по вкладам и прочим.