- Статус неприватизированного жилья ⇩
- Как продать неприватизированную квартиру? ⇩
- Приватизируем квартиру совместно с покупателем ⇩
- Осуществляем обмен ⇩
- Подводные камни при продаже ⇩
- Как подстраховаться? ⇩
- Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами? ⇩
- Плюсы и минусы ⇩
- Вероятные сложности и полезные советы при оформлении субсидии на оплату ЖКУ ⇩
- Задайте вопрос юристу > бесплатная консультация v
В средствах массовой информации, а также на различных досках объявлений нередко можно встретить предложения по продаже неприватизированных квартир. многие потенциальные покупатели тут же задаются вопросом, а возможны ли вообще такие сделки и если да, то на каких основаниях?
Сразу ответим — да возможно, но не стандартным способом, а по определенным схемам, которые часто проводятся на грани закона, а иногда и за ней. Поэтому следует учитывать, что сделки по купле-продаже неприватизированного жилья имеет свои особенности и нюансы, о которых необходимо знать.
Статус неприватизированного жилья
Причин почему владельцы такого жилья его не приватизируют существует достаточно много, вот основные из них:
- нежелание лишиться законного права на приватизацию, которым можно воспользоваться только единожды;
- отсутствие средств;
- нежелание тратить свое время на хождение по инстанциям;
- нет времени из-за постоянной занятости на работе;
- нежелание терять возможность бесплатной замены любого газового или сантехнического прибора вышедшего из строя;
- ремонт в квартире осуществляется за счет государства;
- семьи, проживающие в государственной квартире, при сносе дома получают отдельное жилье согласно действующим нормам;
- имея задолженности перед банком или другими финансовыми организациями по кредитам, выселить из квартиры должника не имеют права, так как она не может выступать залоговым имуществом или быть использована в качестве оплаты долга.
Как продать неприватизированную квартиру?
Если необходимо продать неприватизированную квартиру, то это можно сделать несколькими способами:
- Первый — через совместную приватизацию вместе с покупателем.
- Второй — через процедуру обмена.
Приватизируем квартиру совместно с покупателем
Продажа квартиры через совместную с покупателем приватизацию является достаточно распространенной и часто применяемой процедурой. Это объясняется тем, что при таком варианте вероятность нарваться на мошеннические схемы минимальна.
Продать социальную квартиру через совместную приватизацию вполне реально, особенно в тех случаях когда покупатель заинтересован в проведении сделки купли-продажи именно по этому объекту,готов подождать необходимое время для оформления приватизации и может заплатить, внеся требуемую сумму в качестве залога. Ведь не секрет, что зачастую у человека, нанимающего социальное жилью просто нет на это собственных средств.
Процедура по такой продаже выглядит следующим образом:
- во-первых, чтобы сделку купли-продажи необходимо с самого начала выяснить подлежит выбранная квартира приватизации или нет,
- во-вторых, узнать не находится ли она в ведомственном доме или в военном городке,
- в-третьих, не является ли дом аварийным и подлежащим к сносу.
Если здесь все в порядке, то можно переходить непосредственно к приватизации.
Сначала в районную администрацию необходимо подать пакет документов, в который входят:
- Гражданские паспорта всех лиц зарегистрированных по данному адресу.
- Справку с ЖЭКа о составе семьи и жилищной квоте.
- Если имеются несовершеннолетние дети, то свидетельства о их рождении.
- Чеки «Жилье» (при их наличии).
- Документы подтверждающие права на льготы.
- Заявление. Заполняется на выданном в райадминистрации бланке и подписывается всеми лицами, которые зарегистрированы по конкретному адресу.
Главными минусами при таком варианте является довольно длительное время, которое требуется для процедуры оформления. И то, что не всегда покупатели согласны давать в залог относительно большие суммы, чтобы оплатить все сборы.
К тому же покупатель должен быть заинтересован в конкретном объекте, а это обычно либо очень выгодное расположение или изначально заниженная цена. Зато в результате проведения такой сделки покупатель получает в собственность приватизированное жилье и все это осуществляется в рамках действующего законодательства.
Осуществляем обмен
Продажа неприватизированной квартиры через обмен имеет ряд юридических тонкостей, а сам процесс является достаточно сложным. Зато сделка проходит гораздо быстрее чем при совместной приватизации. Рекомендуется решаться на продажу социального жилья с помощью обмена только при сотрудничестве с известными и надежными агентствами недвижимости.
Сделка проводится в несколько этапов:
- Подача объявления, в котором желательно сразу указать, что продаваемое жилье неприватизировано.
- После того как найдется покупатель, желающий приобрести такую недвижимость, ему будет необходимо купить специальное жилье для проведения процедуры обмена. Часто его еще называют «буфером», и как правило оно принадлежит агентству.
- Подготовить пакет документов и подать заявление об обмене.
- Дождаться решения официальных органов, после рассмотрения заявления и проверки документов. Обычно на это уходит около одной недели.
- При положительном решении, покупатель может регистрироваться по новому адресу, а продавец выписываться. У последнего остается жилье-буфер, которое он должен обратно продать агентству.
К минусам данного способа можно отнести следующие моменты:
- Вероятность нарваться на мошенников.
- покупатели часто с недоверием относятся к таким схемам и неохотно соглашаются на них.
- По закону такие сделки производить запрещается из-за того, что в их результате продавец муниципальной квартиры может остаться вообще без жилья.
- В случае судебного разбирательства доказать что-либо очень тяжело или вообще невозможно ввиду того, что многие документы в реальности являются фиктивными, да и жилье-буфер может существовать только на бумаге.
Главными достоинствами продажи неприватизированной квартиры через процедуру обмена является быстрота оформления сделки и возможность переселиться в муниципальное жилье на вполне выгодных условиях и со всеми вытекающими последствиями.
Подводные камни при продаже
Сделки по продаже-покупке неприватизированной квартире, доли или комнаты в ней имеют свои подводные камни:
- Во-первых, такие схемы нередко используют различного рода мошенники, поэтому при их подготовке и проведении следует быть максимально внимательными. Причем это в равной степени касается как продавца такой квартиры, так и ее покупателя.
- Во-вторых, часто сделки проводятся на грани соблюдения действующих норм и законов, а малейшее отклонение от них впоследствии может привести к признанию сделки недействительной.
- В-третьих, если покупатель ранее использовал право на приватизацию, то новое жилье он приватизировать не сможет.
- В-четвертых, при проведении такой сделки рассчитывать на банковский кредит не стоит.
- В-пятых, покупатель не сможет получить налоговый вычет, если продажа неприватизированной квартиры осуществлялась через обмен, так как формально здесь денежные средства не задействуются.
- В-шестых, обмен неприватизированного жилья на приватизированную квартиру допускается только между гражданами РФ.
- В-седьмых, в сделке может участвовать жилая недвижимость. площадь которой превышает 15 м.
Как подстраховаться?
Чтобы максимально защитить себя при оформлении сделки с неприватизированной квартирой необходимо:
- Обращаться только к проверенным и хорошо зарекомендовавшим агентствам, которые работают на рынке недвижимости уже достаточно длительное время.
- Следить, чтобы все действия проходили в правовом поле.
- Постараться как можно лучше узнать покупателя и по возможности убедиться в подлинности его документов.
- Получая задаток от покупателя обязательно нужно заключить с ним договор в письменном виде, в котором будет указаны основные обязательства сторон после завершения приватизации провести сделку купли-продажи.
- В договоре, цену квартиру указывайте реальную. Получая от покупателя любые денежные суммы, всегда следует выписывать расписки.
Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами?
Чтобы продать неприватизированную квартиру с долгами необходимо вначале приватизировать жилье и погасить имеющиеся задолженности.
Это самый оптимальный вариант. Чтобы его осуществить, следует найти такого покупателя, который не только согласиться ждать пока недвижимость будет приватизирована, но и оплатить долги и саму процедуру.
Вообще наличие долгов не является препятствием для приватизации квартиры, но на практике все оказывается совсем по-другому. И даже если удается каким-то образом пройти процедуру приватизации, не погашая задолженностей, то вот оформить сделку купли-продажи будет невозможно, так как ее просто не пропустит регистрационная палата, куда необходимо предоставить справки об отсутствии долгов.
В целом схема выглядит следующим образом. У покупателя берется аванс, о чем пишется расписка (можно нотариально заверить). Его размер должен быть таким, чтобы погасить все долги перед ЖКХ и оформить приватизацию или провести сделку обмена.
Плюсы и минусы
Сделки с неприватизированной недвижимостью имеют ряд плюсов и минусов, как для продавца, так и для покупателя.
К достоинствам можно отнести:
- В результате проведения сделки с такой недвижимостью, каждая из сторон может решить свои проблемы. Покупать — приобрести подходящий для него объект, а продавец продавать квартиру, которая находится в муниципальной собственности и при этом, не вкладывая собственных средств.
- При желании сделку купли-продажи можно оформить в течение одной недели.
- Цена приватизированной квартиры на практике оказывается гораздо ниже, чем на аналогичное приватизированное жилье.
- Муниципальная квартира не может находиться под арестом.
К минусам нередко при оформлении такого рода сделок можно нарваться на мошенников. Если сделка проводится с помощью процедуры обмена, то при желании, ее можно легко оспорить в суде. Далеко не все квартиры подлежат приватизации.
Покупатель после оформления сделки не становится собственником приобретенной квартиры, а только получает право на проживание в ней. Прописаться в купленной квартире можно только после того, как из нее будет выписан предыдущий владелец.
Вероятные сложности и полезные советы при оформлении субсидии на оплату ЖКУ
Среди наиболее часто встречающихся проблем при оформлении субсидии на оплату ЖКХ являются:
- неправильно заполненные заявления (в частности не от имени хозяина жилья (владельца ЛС), а от имени проживающего там фактически человека), указывают в заявлении не всех зарегистрированных лиц, указывают фактически проживающих людей, но при этом не зарегистрированных по данному адресу, в графе доходы указывают суммы, которые не соответствуют справкам о доходах или не учитываются дополнительные источники от продажи имущества официальной подработки, процентов по вкладам и прочим.
Не нашли ответ на свой вопрос? Задайте его юристу по телефону!
.Москва: +7 (499) 110-89-42
Санкт-Петербург: +7 (812) 385-56-34
Россия: +7 (499) 755-96-84
Нажимая "Отправить" вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности